Příjmy z pronájmu nemovitosti, která není zařazena v obchodním majetku, se zdaňují jako dílčí základ daně podle § 9 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů. Poplatník si může vybrat mezi uplatněním skutečných výdajů (např. odpisy, opravy, úroky z hypotéky) a paušálních výdajů ve výši 30 % z příjmů, maximálně však do částky 600 000 Kč. Výsledný základ daně podléhá sazbám 15 % a 23 % a nevztahují se na něj odvody sociálního a zdravotního pojištění.

Co jsou příjmy z pronájmu podle § 9

Podle § 9 odst. 1 zákona o daních z příjmů (dále jen „ZDP“) se za příjmy z nájmu považují:

• Příjmy z nájmu nemovitých věcí nebo bytů.
• Příjmy z nájmu movitých věcí, pokud se nejedná o příležitostný nájem zdaňovaný podle § 10 (např. občasný pronájem auta).

Tento režim se vztahuje na pronájem, který nemá charakter podnikání a pronajímaná věc není součástí obchodního majetku poplatníka. Pokud by pronájem byl soustavnou činností za účelem dosažení zisku, jednalo by se o příjmy ze samostatné činnosti podle § 7 ZDP.

Pokud nemovitost vlastní manželé ve společném jmění (SJM), příjmy plynoucí z jejího pronájmu se podle § 9 odst. 2 ZDP zdaňují pouze u jednoho z nich. Není nutné je dělit.

Způsoby uplatnění výdajů: Skutečné vs. Paušální

Základem daně je příjem snížený o výdaje. Poplatník má na výběr ze dvou metod, jak výdaje uplatnit. Zvolený způsob nelze v daném roce zpětně měnit.

1. Paušální výdaje (30 %)

Jednodušší a administrativně méně náročná metoda, vhodná pro většinu pronajímatelů.

• Výše paušálu: Podle § 9 odst. 4 ZDP lze uplatnit výdaje ve výši 30 % z příjmů.
• Maximální limit: Výdaje lze uplatnit nejvýše do částky 600 000 Kč. To odpovídá maximálním příjmům ve výši 2 000 000 Kč, ze kterých lze paušál počítat.
• Co zahrnují: V paušální částce jsou zahrnuty veškeré výdaje spojené s pronájmem, včetně odpisů, oprav či daně z nemovitých věcí. Žádné další výdaje se již neuplatňují.
• Evidence: Při využití paušálu je poplatník povinen vést pouze záznamy o příjmech a evidenci pohledávek vzniklých v souvislosti s nájmem (§ 9 odst. 5 ZDP).

2. Skutečné výdaje

Tato metoda je administrativně náročnější, ale může být výhodnější, pokud skutečné náklady přesahují 30 % příjmů. Vyžaduje vedení daňové evidence nebo účetnictví.

Mezi nejčastější daňově uznatelné skutečné výdaje patří:

• Odpisy nemovitosti: Postupné uplatňování vstupní ceny nemovitosti do výdajů. Vstupní cena se liší podle způsobu nabytí (koupě, dar, dědictví).
• Úroky z hypotéky: Úroky z úvěru na pořízení nebo technické zhodnocení pronajímané nemovitosti.
• Opravy a údržba: Běžné opravy udržující nemovitost v provozuschopném stavu.
• Daň z nemovitých věcí.
• Pojištění nemovitosti.
• Poplatky realitní kanceláři za zprostředkování nájmu.
• Příspěvky do fondu oprav (SVJ): Uznatelná je pouze část připadající na opravy a údržbu společných částí domu, nikoliv na technické zhodnocení.
• Vybavení bytu: Náklady na pořízení nábytku a spotřebičů lze uplatnit buď jednorázově (pokud cena nepřesáhne limit pro hmotný majetek), nebo formou odpisů.

Výpočet daně z příjmů z pronájmu: Příklad pro rok 2026

Předpokládejme, že pan Novák v roce 2026 pronajímal byt a jeho roční příjem z nájemného činil 420 000 Kč. Nemá žádné jiné zdanitelné příjmy.

Varianta A: Paušální výdaje

1. Příjmy: 420 000 Kč
2. Výdaje (30 %): 420 000 Kč × 0,30 = 126 000 Kč
3. Dílčí základ daně (§ 9): 420 000 Kč - 126 000 Kč = 294 000 Kč
4. Celkový základ daně: 294 000 Kč
5. Zaokrouhlení základu daně: 294 000 Kč (zaokrouhluje se na celá sta Kč dolů)
6. Daň (15 %): 294 000 Kč × 0,15 = 44 100 Kč
7. Sleva na poplatníka: - 30 840 Kč
8. Výsledná daň k úhradě: 44 100 Kč - 30 840 Kč = 13 260 Kč

Varianta B: Skutečné výdaje Předpokládejme, že skutečné výdaje pana Nováka byly: odpisy 60 000 Kč, úroky z hypotéky 70 000 Kč, opravy 10 000 Kč, daň z nemovitosti 2 500 Kč.

1. Příjmy: 420 000 Kč
2. Výdaje celkem: 60 000 + 70 000 + 10 000 + 2 500 = 142 500 Kč
3. Dílčí základ daně (§ 9): 420 000 Kč - 142 500 Kč = 277 500 Kč
4. Celkový základ daně: 277 500 Kč
5. Zaokrouhlení základu daně: 277 500 Kč
6. Daň (15 %): 277 500 Kč × 0,15 = 41 625 Kč
7. Sleva na poplatníka: - 30 840 Kč
8. Výsledná daň k úhradě: 41 625 Kč - 30 840 Kč = 10 785 Kč

V tomto případě by pro pana Nováka bylo výhodnější uplatnit skutečné výdaje.

Daňová ztráta a její uplatnění

Pokud jsou skutečné výdaje vyšší než příjmy, vzniká daňová ztráta. Tuto ztrátu z nájmu nelze podle § 5 odst. 3 ZDP odečíst od dílčího základu daně ze závislé činnosti (§ 6). Lze ji však odečíst od ostatních dílčích základů daně (např. z podnikání, z kapitálového majetku). Neuměřenou ztrátu je možné přenést a uplatnit v následujících 5 zdaňovacích obdobích.

Povinnosti pronajímatele

• Podání daňového přiznání: Pokud máte příjmy z pronájmu, které nejsou osvobozené od daně, a vaše celkové roční zdanitelné příjmy přesáhnou stanovený limit, musíte podat daňové přiznání. Lhůty pro podání přiznání za rok 2025 jsou do 1. dubna 2026 (papírově), 4. května 2026 (elektronicky) nebo 1. července 2026 (s daňovým poradcem).
• Placení záloh na daň: Pokud vaše poslední známá daňová povinnost přesáhla 30 000 Kč, vzniká vám povinnost platit zálohy na daň v průběhu roku, jak stanoví § 38a ZDP.

Časté dotazy

Musím z příjmů z pronájmu platit sociální a zdravotní pojištění? Ne. Příjmy z nájmu podle § 9 ZDP nepodléhají odvodům na sociální ani zdravotní pojištění.

Co když pronajímáme nemovitost ve společném jmění manželů (SJM)? Příjmy z pronájmu majetku v SJM zdaňuje podle § 9 odst. 2 ZDP pouze jeden z manželů. Není nutné je dělit. Stejně tak výdaje uplatňuje ten z manželů, který zdaňuje příjmy.

Jak je to se zdaněním záloh na služby (energie, voda)? Zálohy na služby, které pronajímatel pouze přefakturovává nájemci ve skutečné výši, nejsou zdanitelným příjmem pronajímatele. Zdanitelným příjmem je pouze samotné nájemné. Případný přeplatek vrácený nájemci není výdajem a nedoplatek hrazený nájemcem není příjmem. Pokud by však byly služby zahrnuty v nájemném paušální částkou bez vyúčtování, celá tato částka by byla zdanitelným příjmem.

Mohu uplatnit paušální výdaje, i když jsem plátce DPH? Ano. Režim daně z přidané hodnoty a režim daně z příjmů jsou dva oddělené systémy. Plátcovství DPH nemá vliv na možnost uplatnit paušální výdaje u daně z příjmů z pronájmu.

Pro posouzení vaší konkrétní situace a optimalizaci daňové povinnosti doporučujeme konzultaci s daňovým poradcem.